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房地產(chǎn)地產(chǎn)評估類(lèi)型,程序,方法介紹!

  房地產(chǎn)估價(jià)全稱(chēng)房地產(chǎn)價(jià)格評估,就是對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià),也就是說(shuō),由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書(shū)》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》的專(zhuān)業(yè)人員,根據估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,運用估價(jià)方法,在綜合分析,影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎上,結合估價(jià)經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析,對房地產(chǎn)的特定權益,在特定時(shí)間最可能實(shí)現的合理價(jià)格所作出的估計、推測與判斷。它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià),而是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現出來(lái),它具有專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性、復雜性,是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結合。

  房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、擔保、商品房開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售等環(huán)節都離不開(kāi)對房地產(chǎn)的估價(jià)。

  建筑物的折舊指建筑物因時(shí)間經(jīng)過(guò)而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無(wú)形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。

  土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。

  三通一平指水、電、道路通,土地平整。

  七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通,土地平整。

  資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價(jià)格的比率。實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。

  基準地價(jià)是在某一城市的一定區域范圍內,根據用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區段,然后調查評估出的各地價(jià)區段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。

  標定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下,能代表不同區位、不同用途地價(jià)水平的標志性宗地的價(jià)格。

  出讓地價(jià)、轉讓地價(jià)和其他地價(jià)。

  房屋重置價(jià)格是假設房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí),必要的建造費用加平均利潤。

  底價(jià)是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣(mài))房地產(chǎn)時(shí)確定的最低價(jià)格,亦稱(chēng)起叫價(jià)格(簡(jiǎn)稱(chēng)起價(jià))。

  補地價(jià)是指在更改政府原出讓土地使用權時(shí)規定的用途,或增加容積率,或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權,或出讓的土地使用權續期等時(shí)需要交給政府的一筆地價(jià)。

  房地產(chǎn)評估類(lèi)型:

  1、一般評估:

  這類(lèi)評估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見(jiàn)或有爭議時(shí),求助于評估機構,以解決分歧和爭議,使之趨于一致的手段,一般不具備法律效力,是參考性評估,它反映的是某一地域、某一時(shí)間點(diǎn)、某一特定物業(yè)一般的價(jià)值水平。

  2、房地產(chǎn)抵押貸款評估:

  這類(lèi)評估是購房者尋求金融支持時(shí),對自己所抵押的房屋的價(jià)值而進(jìn)行的評估,它必須由金融部門(mén)指定或委派的評估機構進(jìn)行評估,評估一經(jīng)確定,具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。

  3、特定評估:

  這種評估是房地產(chǎn)交易管理部門(mén),對買(mǎi)賣(mài)雙方交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格水平而做的評估,為了求其公正合理,須采用兩種以上的評估方法進(jìn)行評估,評估結果一經(jīng)確定,具有法律效力,交易雙方須按確定后的評估值,計算繳納稅費。

  房地產(chǎn)評估的程序:

  1、明確評估基本事項

  明確評估目的:在受理評估業(yè)務(wù)時(shí),通常由委托方提出評估目的,并將評估目的寫(xiě)在評估報告上。

  了解評估對象

  確定評估基準日:常以年、月、日表示

  簽訂房地產(chǎn)評估合同:它包括評估對象、評估目的、評估時(shí)點(diǎn)、評估收費、雙方責任、評估報告等事項。

  2、制定工作計劃

  3、實(shí)地查勘收集資料:實(shí)地查勘是房地產(chǎn)評估工作的一項重要的步驟,并要做記錄。

  4、測算被評估房地產(chǎn)價(jià)格:為求得一個(gè)公平合理的價(jià)格,一般以一種評估方法為主,同時(shí)以另一種或幾種評估方法為輔,以求互相對照和檢驗修正。

  5、綜合分析確定評估成果

  6、撰寫(xiě)評估報告

  房地產(chǎn)評估方法:

  成本法:(1)成本積算法,即對取得土地或已實(shí)現的土地開(kāi)發(fā)的各項成本費用進(jìn)行核算,剔除不正常因素影響的價(jià)值,對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤,得出土地使用權價(jià)值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

 ?。?)重置成本法,它是對現有的房屋按照正常市場(chǎng)標準下的重新建造房屋所需成本的測算,然后考慮資金的利息并計取一定的開(kāi)發(fā)(或建設利潤)得出完全重置成本價(jià),然后根據實(shí)際情況和法律規范確定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的評估價(jià)值的方法。

  市場(chǎng)比較法:挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(已成交的或評估過(guò)的、具備正常報價(jià)的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較,對各個(gè)因素進(jìn)行指數量化,通過(guò)準確的指數對比調整,得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強的實(shí)際意義和準確性,在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用,并且估價(jià)結果較為準確。

  剩余法:房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測算出來(lái)時(shí),因為房地產(chǎn)總價(jià)=土地使用權價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值,因此測算出土地使用權價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值,用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價(jià)。

  收益法:不同的地區、不同用途、類(lèi)型的房地產(chǎn)收益率也有所不同,根據待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。

  假設開(kāi)發(fā)法:對于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目(純土地或在建工程等),通過(guò)測算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值,然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入,即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

  基準地價(jià)法:針對到某一地塊的土地使用權價(jià)值評估,可以參照已有的同級別、同用途的基準地價(jià),進(jìn)行一般因素、區域因素、個(gè)別因素的調整,最后得出估價(jià)對象土地使用權價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。

  路線(xiàn)價(jià)法:土地使用權的價(jià)值跟土地所處位置(臨街狀況:寬度深度)有很大的關(guān)系,對于同一街區,土地的價(jià)值具備相對的穩定性,如果知道該街區土地的平均價(jià)格,通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調整得出估價(jià)對象土地價(jià)值的方法即為路線(xiàn)價(jià)法。

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