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房地產(chǎn)價(jià)格的評估方法

三大估價(jià)方法，即比較法（也稱(chēng)為交易實(shí)例比較法、市場(chǎng)比較法、市場(chǎng)法）、收益法（也稱(chēng)為收益資本化法、收益還原法）和成本法。

一、比較法

（一）比較法概述

1. 比較法是選取一定數量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，根據其間的差異對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對象價(jià)格或價(jià)值的方法。

2. 比較法適用的估價(jià)對象是同類(lèi)數量較多、有較多交易且具有一定可比性的地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是數量較多、可比性較好的成套住宅最適用比較法估價(jià)。②寫(xiě)字樓。③商鋪。④標準廠(chǎng)房。⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。下列房地產(chǎn)難以采用比較法估價(jià)：①數量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠(chǎng)房、機場(chǎng)、碼頭等。②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫院、行政辦公樓等。③可比性很差的房地

（二）交易實(shí)例搜集

在搜集交易實(shí)例時(shí)應盡量搜集較多的信息，主要包括①交易對象基本狀況，如名稱(chēng)、坐落、規模（如面積）、用途、權屬以及建筑物竣工日期（或建成年份、建成年代）、周?chē)h(huán)境等②交易雙方基本情況，如賣(mài)方和買(mǎi)方的名稱(chēng)及之間的關(guān)系等。③成交日期。④成交價(jià)格，包括總價(jià)、單價(jià)及計價(jià)方式（是按建筑面積計價(jià)還是按套內建筑面積、使用面積計價(jià)）。⑤付款方式，例如是一次性付款還是分期付款付款還是分期付款（包括付款期限、每期付款額付款比例）、貸款方式付款（包括首付款比例、貸款期限、貸款利率）⑥交易稅費負擔，如買(mǎi)賣(mài)雙方是依照規定或按照當地習慣各自繳納自己應繳納的稅費，還是全部稅費由買(mǎi)方負擔或賣(mài)方負擔等。

（三）可比實(shí)例選取

選取的可比實(shí)例應符合以下基本要求：①可比實(shí)例房地產(chǎn)應與估價(jià)對象房地產(chǎn)相似②可比實(shí)例的交易方式應適合估價(jià)目的、③可比實(shí)例的成交日期應盡量接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)④可比實(shí)例的成交價(jià)格應盡量為正常價(jià)格。

（四）比較基礎建立

建立比較基礎一般要統一財產(chǎn)范圍、統一付款方式、統一稅費負擔及統一計價(jià)單位。

1.統一財產(chǎn)范圍

2.統一付款方式

3.統一稅費負擔

統一稅費負擔是將成交價(jià)格調整為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規定（沒(méi)有規定的，按照當地習慣），買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價(jià)格。計算公式為：

正常負擔下的價(jià)格 - 應由賣(mài)方繳納的稅費=賣(mài)方實(shí)得金額

正常負擔下的價(jià)格+應由買(mǎi)方繳納的稅費=買(mǎi)方實(shí)付金額

實(shí)方實(shí)付金額一賣(mài)方實(shí)得金額=應由買(mǎi)賣(mài)雙方繳納的稅費

4.統一計價(jià)單位

統一計價(jià)單位包括統一價(jià)格表示單位、統一幣種和貨幣單位、統一面積內涵和計量單位。

（五）交易情況修正

（1）利害關(guān)系人之間的交易。

（2）對交易對象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。

（3）被迫出售或被迫購買(mǎi)的交易。

（4）人為哄抬價(jià)格的交易。

（5）對交易對象有特殊偏好的交易。

（6）相鄰房地產(chǎn)合并的交易。

（7）受迷信影響的交易。

（六）市場(chǎng)狀況調整

·應將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。這種對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調整，稱(chēng)為市場(chǎng)狀況調整，也稱(chēng)為交易日期調整。

·市場(chǎng)狀況調整的具體方法，可采用價(jià)格指數或價(jià)格變動(dòng)率，也可采用時(shí)間序列分析。

（七）房地產(chǎn)狀況調整

（八）比較價(jià)格計算

比較法估價(jià)需要對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正或調整。

二、收益法

（一）收益法概述

·收益法是預測估價(jià)對象的未來(lái)收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數將未來(lái)收益轉換為價(jià)值得到估價(jià)對象價(jià)格或價(jià)值的方法。

·收益法分為報酬資本化法和直接資本化法。

·運用收益法估價(jià)一般分為5個(gè)步驟：①選擇具體估價(jià)方法，即在報酬資本化法、直接資本化法、收益乘數法中選擇適用的估價(jià)方法；②估計收益期或持有期；③預測未來(lái)收益；④確定報酬率或資本化率；⑤計算收益價(jià)格或價(jià)值。

（二）報酬資本化法主要公式

1. 收益期為有限年且凈收益每年不變的公式

式中 V——房地產(chǎn)的收益價(jià)格或價(jià)值；

A——房地產(chǎn)的凈收益；

Y——房地產(chǎn)的報酬率或折現率；

n——房地產(chǎn)的收益期，是自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間，通常為收益年限。

此公式的假設前提（也是應用條件，下同)是：①凈收益每年不變?yōu)锳；②報酬率為Y且不等于零；③收益期為有限年n。

2. 收益期為無(wú)限年且凈收益每年不變的公式

（三）凈收益求取

收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營(yíng)業(yè)兩種。

（四）報酬率求取

1. 報酬率的含義

報酬率是指將估價(jià)對象未來(lái)各年的凈收益轉換為估價(jià)對象價(jià)格或價(jià)值的折現率，是與利率、內部收益率同類(lèi)性質(zhì)的比率。

2. 報酬率的求取方法

求取報酬率的方法主要是有累加法和市場(chǎng)提取法。

累加法的一個(gè)細化公式為

報酬率=安全利率十投資風(fēng)險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動(dòng)性補償率一投資帶來(lái)的優(yōu)惠率